Você pensa em investir em imóveis?

No Brasil é muito comum o pensamento de comprar ou construir "uma casinha" e usá-la como investimento. Tenho um amigo que sempre me diz para comprar uma casa com minhas economias e alugar para ter um rendimento extra. Será que isso é vantajoso?

Uma boa alternativa a longo prazo é comprar imóveis com uma pequena entrada e financiar o saldo. Dependendo do caso, com uma pequena reforma é possível conseguir um valor de aluguel que pagará o financiamento, desta forma, você conseguirá um ativo praticamente "de graça", pago por recursos de terceiros.

Sei que existem oportunidades melhores de investimento para quem possui um capital maior, em diversos empreendimentos as construtoras costumam fazer um desconto próximo de 30% do preço de lançamento para investidores que compram algumas unidades antes do lançamento ser feito ao público. Como a construtora precisa de dinheiro para começar a divulgação e obras, é um bom negócio para ambas as partes.

Na série de livros Pai Rico, o autor Robert Kiyosaki prega o investimento em imóveis como uma das sete maravilhas do mundo, entretanto, a realidade da economia americana é bem diferente da brasileira a começar pelos juros de um financiamento que podem inviabilizar a maioria dos negócios pregados por ele.

Em teoria este investimento é ótimo, como principal vantagem você possui um bem que vai gerar um fluxo de caixa mensal e ainda pode valorizar com o decorrer do tempo, mas você já parou para pensar tudo o que envolve a compra de imóveis para alugar? Será mesmo que é vantajoso?

Na minha opnião há algumas desvantagens como:

1. Se você não for um especialista no assunto, vai gastar muito tempo para encontrar um imóvel desvalorizado e que realmente seja uma boa oportunidade de investimento, além disso, após a compra será necessário pagar uma porcentagem do seu rendimento para que uma imobiliária gerencie o imóvel com profissionalismo;
2. Há o risco da vacância, ou seja, o imóvel pode ficar vago durante meses até que se consiga alugar novamente;
3. Com o tempo haverá deterioração do imóvel e as reformas serão inevitáveis;
4. Temos que considerar a imobilização do capital. O mercado imobiliário possui uma baixa liquidez, ou seja, se você precisar vender o imóvel com urgência, fatalmente vai ter que fazer um "bom desconto" para conseguir um comprador. Mesmo com o mercado imobiliário aquecido, até conseguir um preço que você ache justo, vai demorar algum tempo;
5. Além de todos os itens acima, temos que considerar também que o retorno do aluguel costuma ser em média de 0,5% sobre o valor de imóveis residenciais e 1% para imóveis comerciais. Até a poupança paga mais do que um aluguel residencial e sem dores de cabeça.

Há outros pontos a destacar como impostos, custos com documentação, ações de despejo, etc.

Você já tem um plano para cada uma destas situações acima? Ainda pretende investir em imóveis? Para alegria de muito investidores há opções mais atraentes

Outra alternativa é "investir" em imóveis através de consórcios. Este tema é polêmico e particularmente eu não considero como um investimento, pois depende muito da sua sorte e se for pra depender de sorte é mais fácil jogar na loteria.

Uma opção interessante são os fundos imobiliários. Atualmente há diversos fundos negociáveis em bolsa de valores onde você consegue investir em grandes empreendimentos com um capital pequeno, mas isso é assunto para o próximo post.